IN WELCHE ZUKUNFT STEUERN WIR?

Passend zu unserem Segeltörn – die Immobilienbranche in Deutschland befürchtet laut IZ, dass 50 bis 75 Prozent der Bestandsimmobilien in Deutschland zu sogenannten „Stranded Assets“ werden könnten, Immobilien, die am Markt nicht mehr zu platzieren sind. Da geht gerade ein wenig die Angst um, wie sich das entwickeln wird. Wie ist es bei euch in der Schweiz? Stehen seit der Einführung der EU-Taxonomie bei euch in der Schweiz die Telefone nicht mehr still?

Christian Schneider (CS): Es hatte sicher Auswirkung auf unsere Auftragslage, aber dass die Telefone jetzt nicht mehr stillstehen, würde ich nicht sagen. Ich glaube, die Panik hält sich in Grenzen. Es betrifft ja nicht die Schweiz direkt, weil wir nicht in der EU sind. International agierende Firmen, die in das europäische System eingebettet und auf dem Finanzmarkt aktiv sind, betrifft es schon. Von daher ist es hier noch relativ gemächlich, aber man merkt schon, dass größere Investoren einen gewissen Druck verspüren, ihre Investitionen in Richtung Nachhaltigkeit zu steuern. Was ich mir aber nicht vorstellen kann, ist, dass wir 50 Prozent unserer Immobilien einfach abschreiben. Ich glaube, der Wertverlust ist am geringsten, wenn man sie anpackt und saniert. Und da braucht es natürlich alle Beteiligten, alle involvierten Stakeholder, auch die Städte, Gemeinden und Kommunen.

Winfried Seidinger (WS): Investoren und Bestandshalter werden sehr genau schauen, mit welchen Immobilien sie die Ziele der EU-Taxonomie mit vernünftigem Aufwand erreichen können. Die restlichen werden sie wahrscheinlich abstoßen. Ich kann mir sehr gut vorstellen, dass sich dann auch die Spreu vom Weizen trennt. Ich sehe aber schon einen zusätzlichen Druck auf die Immobilienbranche und da wird für uns dann eine erhöhte Nachfrage entstehen. Projekte, die vielleicht auf der Kippe stehen und Gefahr laufen zu stranden, werden neuen Schub kriegen. Ich glaube, wir werden nicht arbeitslos in der nächsten Zeit.

Gregor Gutscher (GG): Wir merken bei vielen Projekten gerade, dass sich das Mindset ändert und Lösungen, die Winfried und ich vor 20 Jahren schon angedacht und auch teilweise realisiert haben, nun zur Normalität werden. Unsere Ideen scheiterten damals oft an der Wirtschaftlichkeit. Jetzt holen wir all die Sachen wieder aus der Mottenkiste. Das haben wir zurzeit bei fast jedem Projekt. Wir nehmen X Prozent mehr TGA-Kosten in die Hand, um diese Ziele zu erreichen, auch und gerade bei den Sanierungsprojekten.

Ist das Thema bei euren Kunden angekommen oder müsst ihr manchmal noch den Missionar spielen?

WS: Es gibt beides. Es gibt Bauherrn und Architekten, die sehen darin eine Chance, etwas Nachhaltiges und Kreatives zu realisieren (z. B.: Re-Use, Cradle to Cradle). Es gibt jedoch auch andere, die sehen nur den Mehraufwand und eine Behinderung ihrer Gestaltungsfreiheit. Der Absenkpfad hin zu Netto-Null CO₂ bis 2050 ist klar definiert. Die Realität in der Umsetzung ist jedoch oftmals nicht ganz so einfach. Es braucht eine gesamtheitliche Betrachtungsweise und viele kleine Einzelmaßnahmen zur Optimierung, die in der Summe den Mehrwert ergeben.
Mit der Einführung der EU-Taxonomie müssen nun „harte“ Kriterien erfüllt werden. Diesen neuen Gegebenheiten müssen wir uns stellen und gemeinsam nach neuen Lösungen suchen. Eine spannende Herausforderung, die sich lohnt, mit „Schmackes“ zu investieren.

GG: Man muss auch mutig neue, vielleicht unkonventionelle Wege beschreiten, wie deine Idee, in Büros den Schreibtisch und den Stuhl zu beheizen, anstatt das ganze Gebäude!

WS: Es gibt viele Wege – eventuell auch unkonventionelle –, die zum Ziel führen können. Wenn die Gebäudehülle immer besser wird, dann musst du dich zum Beispiel fragen, ob es sich
noch lohnt, viel Geld in die TGA zu investieren oder ob das Geld vielleicht wo anders besser oder nachhaltiger investiert werden kann. Wir schauen dann nach den bestmöglichen einfachen Lösungen. Dabei hilft uns das integrale Wissen aus Bauphysik, Nachhaltigkeit und TGA sowie aus der Entwicklung und der Anwendung einer breiten Palette von Simulationstools.

Holger Meyer (HM): Wir wissen alle vom Grundsatz her, was richtig ist. Wir haben eine Menge neuer technischer Möglichkeiten, aber der maßgebliche Unterschied ist, dass es seit 2022 gesetzliche Vorgaben gibt. Damit müssen sich jetzt Eigentümer und Entwickler auseinandersetzen. Es gibt da keine Alternative mehr. Und das führt natürlich schon zu einer ganz neuen und anderen Diskussion in der Breite.

CS: In den letzten Jahren hat sich auch ein Generationenwechsel vollzogen. Es rücken Leute nach, die sich schon länger mit der Thematik befassen. Das macht die Diskussion einfacher. Man diskutiert über Sachlösungen und nicht über Grundsätzliches. Um die Ziele zu erreichen, braucht es eben auch alle, vom Landschaftsplaner über den Architekten bis zum Statiker und natürlich auch dem Bauherrn, der das trägt. Diese Konstellationen sind heute wahrscheinlicher als noch vor zwei Jahren.

GG: Stimmt, das merken wir an anderer Stelle bei uns im Büro. Da gibt es neue junge Kolleginnen und Kollegen mit vielleicht zwei, drei Jahren Berufserfahrung, die mit anderen Ideen daherkommen. Die holen mich gerne mal aus meinem gewohnten Trott, wenn ich meine üblichen Standards auspacke: 3,50 Geschosshöhe, 8,10 mal 5,40 Meter Stützenraster, 30 Zentimeter Decke, 400 Quadratmeter Nutzungseinheit ... Da kommt dann so eine Frage wie: Und was ist mit Holzhybrid? Dann denke ich: Okay, kurz nochmal einen Moment nachgedacht, kann man ja auch anders machen, führt im Detail zu anderen Parametern. Aber das ist für mich genau der Punkt, dass man, auch wenn man schon lange im Geschäft ist, dennoch in der Lage ist, die Sachen wieder gesamthaft infrage zu stellen. Und das ist doch jetzt richtig gut, dass Sachen auf einmal gehen, weil das Mindset auf der Auftraggeberseite sich deutlich geändert hat.

Neben dem Mindset hilft uns die Digitalisierung, Potenziale zu erkennen und zu heben. BIM oder CREEM sind ja, was den Neubau angeht, in den Großprojekten schon sehr verbreitet. Wie setzt ihr diese digitalen Tools in eurer Arbeit ein?

WS: In unserer Arbeit konzentrieren wir uns darauf, den Ressourcenbedarf von Gebäuden zu reduzieren und den Restbedarf dann möglichst durch Erneuerbare Energien und Materialien etc. zu decken. Digitale Modelle – man redet heute vom digitalen Zwilling – sowie der Einsatz von Simulationswerkzeugen helfen uns, den künftigen Energiebedarf und damit den CO₂-Ausstoß vorherzusagen. Bzw. in Zukunft den digitalen Zwilling anhand der effektiven Nutzungsdaten und der effektiven klimatischen Bedingungen zu füttern sowie verfeinerte Prognosen zu erstellen. Jedoch nicht nur die integrale Betrachtungsweise auf Raum oder Gebäudeebene wird dank digitaler Modelle ermöglicht, sondern auch die Betrachtung von Quartieren und Stadtteilen nimmt an Bedeutung zu. Themen wie Hitzeinseln, Mikroklima, gute Durchlüftung, Fallwinde aufgrund von Hochhäusern können wir heute simulieren und die Quartiers- und Stadtplanung bei ihrer Optimierung nachhaltig unterstützen.
Für mich sind das die Themen, die extrem spannend sind: die Nachhaltigkeit in der Stadtentwicklung weiterbringen. Also nicht nur das einzelne Objekt nachhaltig zu planen, sondern im größeren Maßstab zu fragen: Was ist wirklich nachhaltig? Und da kommst du auf dem Land zu ganz anderen Lösungen als in der Stadt. Und diese Dinge zu sehen, das macht’s für mich wirklich aus. Wir sehen einen stetigen Drang in die Städte, deren Flächenbedarf zunimmt, und wir müssen dort wirklich hin zu höherer Verdichtung und Flächeneffizienz. Umgekehrt müssen wir uns für die ländlichen Teile fragen, was man dort überhaupt braucht? Da muss zukünftig vielleicht sogar rückgebaut werden oder man stellt diese Teile als Materialspeicher zur Verfügung. Das ist eine andere schwierige Diskussion, da geht es um Heimat. Aber wenn man Suffizienz richtig denkt, müsste man eben auch solche Überlegungen mit ins Spiel bringen und nicht nur das einzelne Gebäude.