COMPLETE PLUS ****
Um einen Bestandsbau weiter wirtschaftlich betreiben zu können, sind manchmal Eingriffe in die bauliche Struktur und Kubatur nötig, um die Ausnutzung zu optimieren, Flächen zu erweitern und die Erschließung sowie das Flächenlayout zu verbessern. Durch rechtlich zulässige Aufstockungen oder Anbauten werden Flächenverluste kompensiert. Zugänge und Erschließungen sowie die Tektonik werden hinsichtlich der neuen Anforderungen angepasst. Ziel ist ein komplett neues, gestalterisch wie technisch zeitgemäßes Gebäude, das wieder in allen Belangen markttauglich ist.
ESCHERSHEIMER LANDSTRASSE 50-54
| ORT | Zeil 121, Frankfurt am Main |
| ART | Revitalisierung eines Einzelhandelhauses |
| BAUHERR | DPI Deutschland Plus Invest GmbH & Co. |
| FLÄCHEN | 10.915 qm oi |
| KATEGORIE | Büro, Handel und Gewerbe |
| BAUJAHR BESTAND | 2002, Architekt: Jo.Franzke |
| REALISIERUNGSZEIT | 2002 |
| LEISTUNGSPHASEN | 1 – 8 (künstlerische Oberleitung) |
COMPLETE PLUS ****
- FASSADE
- INNENAUSBAU
- ENERGETISCHE VOLLSANIERUNG
- ERNEUERUNG GEBÄUDETECHNIK
- BRANDSCHUTZ
- + STRUKTURELLER EINGRIFF
- + ERWEITERUNG
AUSGANGSSITUATION
Handel im Wandel – alle reden darüber. Unser Projekt ONE TWO ONE in bester Lage der Frankfurter Haupteinkaufsmeile Zeil ist vielleicht eines der besten Beispiele, wie eine mögliche Antwort aussehen kann. 1999 bis 2001 ursprünglich als Neubau eines Kaufhauses für den Nutzer Marks & Spencer errichtet, hat auch dieses Haus schnell eine Transformation in ein Multi-Retail-Use mit Esprit als Hauptmieter und Saturn und Depot als weiteren Nutzern durchlaufen und musste schon mehrfach seine Flexibilität unter Beweis stellen.
Nach über 20 Jahren hat sich die Welt des Einzelhandels aber auch in den besten und höchstfrequentierten Innenstadtlagen vollständig geändert – eine mehrgeschossige Handelsfläche entspricht selbst hier nicht mehr der Nachfrage der Nutzer. Nach Auszug von Saturn und Depot und der Insolvenz des Hauptmieters Esprit stellte sich die Frage des Umgangs mit der vorhandenen Bausubstanz.
Der Eigentümer führte zusammen mit Hines Development ein eingeladenes Wettbewerbsverfahren durch, dass wir mit einer konsequent be-standsbezogenen Lösung gegen eine renommierte Konkurrenz für uns entscheiden konnten.
Hines spricht hierbei nicht von einem „Refurbishment“, sondern von einem „ReDevelopment“. Warum? Bei diesem Projekt wird eine völlig neue Gebäudenutzung in die bestehende Struktur einer Spezialimmobilie – ein mehrgeschossiges Kaufhaus – „hineinentwickelt“.
Diese Aufgabe stellt alle Beteiligten vor besondere Herausforderungen. Da die oberen Geschosse des Kaufhauses nicht mehr für eine Handelsnutzung vom Markt nachgefragt werden, stand von Anfang an fest, dass zumindest ab dem 2. OG künftig eine Nutzung als Büro erfolgen soll.
FRAGESTELLUNGEN
Wie stellt man eine ausreichende Belichtung für eine Büronutzung dar?
Wie entwickelt man eine getrennte Erschließung der Büroflächen, ohne die Handelsflächen zu stark
einzuschränken?
Wie vereint man die Anforderungen der Entfluchtung von Handels- und Büroflächen und bleibt trotzdem
effizient in Bezug auf die Flächenwirtschaftlichkeit?
Dies sind nur einige wenige Fragestellungen, die für die Neukonzeption des Hauses – oder das „ReDevelopment“ – entscheidend waren.
GEBÄUDE CHECK-UP
1999 bis 2001: Ursprünglich als Neubau eines Kaufhauses für den Nutzer Marks & Spencer errichtet
Transformation in ein Multi-Retail-Use mit Esprit als Hauptmieter
Anschließender Leerstand
• zentrale Innenstadtlage an der Haupteinkaufsmeile Zeil
• hohe Handelsgeschosse
• mehrgeschossige Handelsfläche
• bereits vorhandene Fluchtwege
• bestehende Kaufhausstruktur einer Spezialimmobilie
BEHUTSAME ERNEUERUNG
Weiterverwendung der bestehenden Gebäudestruktur
Flächen
• Abbruch des obersten Verwaltungs- und Technikgeschosses
• neues Staffelgeschoss in Holzhybridbauweise
• Dachterrasse mit Technikflächen und Solardach
• offene Grundrisse für moderne Bürokonzepte
• lichte Raumhöhen von über 3,40 Metern
Struktur
• neuer Lichthof ab dem 2. OG zur Belichtung der Büroflächen
• Loggien mit attraktiven Außenflächen in fast jeder Mieteinheit
Drei mögliche Mietbereiche je Geschoss stellen
eine maximale Flexibilität in der Vermietung sicher.
PLANUNG
MIXED-USE OPTIMIERT
Wir haben uns mit unserem Wettbewerbskonzept anders als andere Kollegen konsequent für eine Weiterverwendung der bestehenden Gebäudestruktur entschieden. Lediglich das oberste Verwaltungs- und Technikgeschoss wird abgebrochen und durch ein neues Staffelgeschoss in Holzhybridbauweise mit darüberliegender Dachterrasse mit Technikflächen und Solardach ersetzt.
Die hohen Handelsgeschosse erlauben lichte Raumhöhen in den künftigen loftartigen Büroflächen von über 3,40 Metern. Es entstehen offene Grundrisse, die alle modernen Bürokonzepte umsetzen lassen. Die vorhandenen Fluchtwege der Handelsflächen werden weiter genutzt und lediglich durch eine von der Liebfrauenstraße aus erschlossene neue Aufzugsgruppe ergänzt. Diese sehr bestandsbezogene Konzeption ermöglicht zusammen mit der Holzhybridbauweise der Neubauteile ein „Nearly Zero Carbon“-Gebäude schon in der Errichtung – eines der maßgeblichen Ziele unseres Bauherrn.
Ein notwendiger struktureller Eingriff in das Gebäude ist ein an der östlichen Brandwand zwischen beiden Treppenräumen angeordneter neuer Lichthof ab dem 2. OG zur Belichtung der Büroflächen. Entlang der drei Straßenseiten werden die Büroflächen durch Wintergärten bzw. Loggien mit attraktiven Außenflächen in nahezu jeder Mieteinheit ergänzt. Drei mögliche Mietbereiche je Geschoss stellen eine maximale Flexibilität in der Vermietung sicher.
Das 1. OG ist als „Hybridgeschoss“ konzipiert, d. h. hier wird künftig sowohl eine Handelsals auch eine Büronutzung möglich sein, um auch auf künftige weitere Veränderungen der „Einzelhandelswelt“ reagieren zu können.
Das 1. UG wird von einer Handelsfläche im Bestand in eine Tiefgarage und einen BikeHub für Fahrräder mit angeschlossenen Duschen und Umkleiden umgenutzt werden.
Ab dem 2. OG entstehen außergewöhnliche Büroflächen – loftartige lichte Raumhöhen, flexibel teilbare und für modernste, offene Arbeitskonzepte geeignete Flächen, begrünte und öffenbare Wintergärten in fast jeder Mieteinheit.
Dazu über dem Staffelgeschoss eine gemeinschaftliche Dachterrasse als Outdoor-Co-Working-Fläche mit beeindruckendem Blick auf die Skyline von Frankfurt. Und all das in bester urbaner Innenstadtlage mitten im Leben.
Die technische Ausstattung wird allen Komfortansprüchen gerecht und gleichzeitig in Sachen Nachhaltigkeit Maßstäbe setzen. Das Gebäude wird als „Nurstromgebäude“ ausschließlich mit Ökostrom betrieben und nach höchsten Standards zertifiziert.
Das „Nearly Zero Carbon“-Konzept soll auch von außen in diesem Haus ablesbar sein – so werden beispielsweise Holzfenster verwendet und auch die Fassade des neuen Staf-felgeschosses einschließlich der Pergola wird mit Holz bekleidet.
