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Ist eine Immobilie am Ende ihres Lebenszyklus angekommen, müssen die Optionen Rück- und Neubau gegen ein Re-Development abgewogen werden. Für solche Szenarien erarbeiten unsere Teams komplette Relaunch-Szenarien. Je nach Anforderungen und Vorgaben entwickeln wir auf Basis eines Rückbaus bis auf die Tragstruktur ein komplett neues, gestalterisch wie technisch zeitgemäßes Gebäude, das in allen Belangen wieder markttauglich ist, ohne das Haus insgesamt abzureißen.
GLOBAL TOWER
| ORT | Neue Mainzer Str. 34, Frankfurt am Main |
| ART | Revitalisierung eines Bürohochhauses |
| BAUHERR | DIC Asset AG/Global Tower Projekt GmbH & Co. KG |
| FLÄCHEN | 40.250 qm BGF oi, 6.600 qm BGF ui |
| BAUJAHR BESTAND | 1972, Architekt: Richard Heil |
| PLANUNGS- UND BAUZEIT | 2016-2021 |
| LEISTUNGSPHASEN | LPH 2-4, teilweise 5 und 8 |
| ZERTIFIZIERUNG | DGNB-Zertifikat in Platin, WiredScore-Platin-Zertifizierung |
| BESONDERE AUFLAGEN | Denkmalschutzkonforme Fassadenerneuerung |
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- FASSADE
- INNENAUSBAU
- ENERGETISCHE VOLLSANIERUNG
- ERNEUERUNG GEBÄUDETECHNIK
- BRANDSCHUTZ
AUSGANGSSITUATION
Im Jahr 1973 mit 110 Metern Höhe als damals höchstes Haus von Frankfurt als Vorstandsgebäude der Commerzbank vom Architekten Richard Heil nach seinem Wettbewerbsentwurf im internationalen Stil erbaut, war dieses zeitlos schöne Haus im Frankfurter Bankenviertel 50 Jahre später vor seiner Revitalisierung nur noch ein vermietetes Backoffice der europäischen Zentralbank EZB mit kaum sichtbarem Eingang, Lagerflächen im Erdgeschoss und aus Sicherheitsanforderungen des Mieters heraus quasi vom öffentlichen Raum abgeschottet.
An einer der belebtesten Kreuzungen der Innenstadt gelegen war dieses Haus auf eigenartige Art und Weise unsichtbar geworden. Nach Auszug der EZB und Verkauf durch die Commerzbank an den Projektentwickler GEG war die Frage, wie sich dieses Gebäude – eigentlich zum ersten Mal seit beinahe 50 Jahren – dem
„normalen“ Vermietungsmarkt zuführen ließ? Wir hatten das Haus bereits intensiv für den Voreigentümer Commerzbank untersucht und so entschied sich die GEG als neuer Eigentümer, unser umfangreiches Know-how und unsere Vorkenntnisse zu nutzen und uns mit der Planung der Revitalisierung zu beauftragen.
Die Grundrissstruktur des Hauses war gut und die Erschließung klar. Die größten Herausforderungen des Hauses lagen – so dachten wir – im Brandschutz und in den Geschosshöhen.
AUFGABEN UND UMSETZUNG
Wie in diesen Baujahren üblich, mussten auch hier – wie bei vielen unserer Revitalisierungsprojekte, die in den Jahren zwischen 1950 und 1975 erbaut worden sind – die Geschossdecken zu einer F90-Qualität hin ertüchtigt werden. Auch der Feuerwehraufzug genügte nicht mehr aktuellen Vorschriften.
Die Geschosshöhen waren zwar nicht üppig, die größte Herausforderung stellte aber der massive Randunterzug entlang der Fenster in Verbindung mit der hohen geschlossenen Brüstung der elementierten Vorhangfassade dar. Wir wussten, dass die Maximierung der Belichtungsflächen an der Fassade der wesentliche Schlüssel für das Erreichen einer zeitgemäßen Qualität der Büroflächen war, die hier im direkten Umfeld künftig mit den hochwertigsten Neubauflächen konkurrieren mussten.
Der Entwurf war zu seiner Zeit besonders, da er aufgrund der versetzt angeordneten Büroscheiben nicht mehr vier gleiche Bürofassaden hatte, sondern schmale geschlossene Stirnseiten. Vor den Büros hing eine filigran-gläserne Vorhangfassade, die stellvertretend für die Architektur ihrer Zeit steht.
GEBÄUDE CHECK-UP
Grundriss
• Übersichtliche Grundrissstruktur
• Klare Erschließung
Fassadea
• filigran-gläserne Vorhangfassade
• schmale und geschlossene Stirnseiten
• Keine Öffnungsflügel
• Vollklimatisiertes Gebäude
• Geringer Glasanteil
Eingangssituation
• niedriges uneinladendes Foyer
Gebäude steht unter Denkmalschutz.
DIE ALTE NEUE FASSADE
Materialität, Proportionen und Farbigkeit der Bestandsfassade
Doppelschalige Fassade
Vordere Ebene der Fassade:
- Vertikale Lisenen im Stil Bestandsfassade (Raster 1,875 m)
- Rahmenlose Verglasungen zwischen Lisenen
Zweite Fassadenebene:
- öffenbare Fensterflügel
- außenliegender Sonnenschutz
- alle notwendigen Wandanschlüsse
- neues Ausbauraster = 0,9375 m
Das Verhältnis von Brüstung und Fassade wurde letztendlich so verändert, dass in den Büroflächen der Eindruck einer raumhohen Verglasung entstand.
AUSBAURASTER
DAS NEUE FOYER - DOPPELT SO HOCH
Eine weitere Herausforderung in der Diskussion mit der Denkmalschutzbehörde war die Nutzung der oberen Geschosse des Hochhauses.
Von außen ist der Kopf des Hauses geprägt durch die mehrgeschossige Lamellenfassade der ehemaligen Technikflächen. Früh war klar, dass ein modernes Haustechnikkonzept keine Technikflächen im bisherigen Umfang mehr benötigt.
Auch hier konnte in mehreren Gesprächsrunden erreicht werden, dass die hochwertigen Flächen im 27. OG jetzt hinter in den Proportionen fein abgestimmten Lamellen von außen kaum wahrnehmbar als Büro- und Konferenzflächen genutzt werden können.
Ein ebenso intensiv diskutierter Punkt war die Öffnung des Foyers im Erdgeschoss des Sockelgebäudes. Im Laufe der letzten Jahrzehnte hatte sich die Straßenkreuzung mit Japan-Center, Taunusturm und Omniturm städtebaulich stark verändert – die einzige Kreuzung mit vier Hochhäusern in Frankfurt.
Um das Haus wieder als Bestandteil des lebendigen öffentlichen Raumes zu verankern und es zum Projekt Four Frankfurt hin zu öffnen, sollte ein zweigeschossiges offenes Foyer an der Ecke Neue Mainzer Straße/Große Gallus-straße in den Sockelbau eingeschnitten werden. Auch dieser Strukturveränderung stimmte die Denkmalschutzbehörde nach Diskussion unterschiedlicher Varianten zu.
Der Projekterfolg resultiert aus der engen Zusammenarbeit von Denkmalschutz, Architekten und Eigentümer. Der Denkmalschutz möchte diese Häuser erhalten und wir als Architekten wollen am Ende für und mit unseren Bauherren ein erfolgreiches Produkt schaffen.
Und der Ansatz, ein geeignetes Haus in seiner Konsequenz der Idee zu bewahren, ist – wie man sieht – ein erfolgreiches Produkt: Wir sind in der Lage, solche Häuser in einen zweiten sehr nachhaltigen Nutzungszyklus von 50 weiteren Jahren zu überführen.