BASIC PLUS **
Um Flächen besser aufteilen und nutzen zu können, sehen wir Eingriffe in die Struktur des Gebäudes vor. Dort, wo es notwendig ist und Sinn ergibt, ergänzen und erweitern wir das bestehende Gebäude. Wir ordnen die Flächen neu und optimieren deren Aufteilung und Erschließung. Zugänge werden verlegt oder neu geschaffen, um insgesamt ein attraktives Gesamtkonzept für die Immobilie zu entwickeln und den Marktwert zu steigern.
HAUPTVERWALTUNG DVAG
| ORT | Wilhelm-Leuschner Str. 24, Frankfurt am Main |
| ART | Revitalisierung und Erweiterung eines Bürogebäudes mit Gastronomie, Ladeneinheit und Tiefgarage |
| BAUHERR | DV Gamma 1 GmbH & Co. KG |
| FLÄCHEN | 32.800 BGF qm oi, 11.600 BGF qm ui |
| KATEGORIE | Bürogebäude |
| PLANUNG- UND BAUZEIT | 2015 – 2017 (meyerschmitzmorkramer) |
| LEISTUNGSPHASEN | 1 – 8, teilweise 9 |
BASIC PLUS **
- INNENAUSBAU
- ENERGETISCHE TEILSANIERUNG
- ERTÜCHTIGUNG GEBÄUDETECHNIK
- BRANDSCHUTZ
- + STRUKTURELLER EINGRIFF
- + ERWEITERUNG
AUSGANGSSITUATION
Die Hauptverwaltung der Deutschen Vermögensverwaltung (DVAG) in der Windmühlstraße/Wilhelm-Leuschner-Straße liegt zwischen dem Frankfurter Bahnhofsviertel und dem Main am Rande des Frankfurter Bankenviertels. Ein ehemaliges Backoffice-Gebäude der Dresdner Bank, in den Erdgeschosszonen den Sicherheitsanforderungen der Bank geschuldet zum öffentlichen Raum abgeschottet mit einem dezentral angeordneten Zugang an der Windmühlstraße. Der Stammsitz der DVAG in der Münchener Straße liegt nur wenige Meter entfernt – dieses Gebäude war längst zu klein geworden und die mehr als 1.000 Mitarbeiter, die auf mehrere angemietete Gebäude im Frankfurter Innenstadtbereich verteilt waren, sollten an diesem Standort in modernen Bürowelten zusammengezogen werden.
Wir hatten den Eigentümer bereits in einer mehrmonatigen Verhandlungsphase intensiv betreut, in der zunächst die Anmietung des Gebäudes durch die DVAG geplant war. Daher kannten wir Gebäude und Nutzer bereits bestens, als die Entscheidung getroffen wurde, dass das Haus durch die DVAG erworben wird.
AUFGABEN UND UMSETZUNG
Von Anfang an war klar, dass seitens der DVAG aufgrund der Nutzeranforderungen strukturelle Eingriffe in die bestehende Gebäudestruktur erforderlich werden. Zugleich war es der Wunsch, dass dieses revitalisierte Gebäude qualitativ dem Neubau der Holding in Marburg in nichts nachsteht.
Die dezentrale Anordnung der Haupterschließung von der Windmühlstraße aus führt bei einer so großen Gebäudestruktur zwangsläufig zu langen Wegen und einer schlechten Orientierung. Unsere Antwort auf dieses strukturelle Problem ist ein neuer zentraler, zweigeschossiger Eingang an der Wilhelm Leuschner-Straße in Verlängerung des mittleren Innenhofes. Dieser Eingang liegt nicht nur attraktiver für die Wahrnehmung von außen, sondern ermöglicht eine innere Erschließung über die links und rechts angeordneten Aufzugskerne auf dem kürzesten möglichen Weg.
Das offene, repräsentative Foyer dient auch als „Showroom“ für das Leistungsangebot der DVAG.
GEBÄUDE CHECK-UP
Grundriss
• ca. 45.000 qm Bürofläche mit drei Innenhöfen
• Klar gerasterte Kammstruktur
• Lange Wege, schlechte Orientierung
Zugang
• Abgeschottet zum öffentlichen Raum
• Dezentral angeordneter Zugang
Aufenthaltsbereiche
• Mangel an repräsentativen Räumlichkeiten
• Fehlende Aufenthaltsflächen für Mitarbeiter
BEHUTSAME ERNEUERUNG
Baukonstruktion
• Neuer Veranstaltungsraum im ehemaligen Innenhof
• Neues Foyer als Element der neu geordneten Erschließung
Fassade
• Austausch Erdgeschossfassade
• Neue Eingangshalle und Sondernutzungen im EG
• Farbigkeit der Fassade innen und außen angepasst
• Neubeschichtung der türkisfarbenen Fensterprofile vor Ort
Technik
• Kühldecken, mechanische Lüftung und Doppelboden
• Austausch der technischen Anlagen
PLANUNG
DIE NEUE / ALTE FASSADE
Zunächst war eine Untersuchung der Fassade durchzuführen. Nach langjähriger Nutzung waren die möglichen Alternativen Austausch der Gesamtfassade, nur Austausch der Fenster und Beibehaltung der Fassade sorgfältig abzuwägen.
Dass die Erdgeschossfassade weitgehend auszutauschen ist, stand durch die neue Eingangshalle und die Sondernutzungen außer Frage. Was aber ist unter energetischen und Nachhaltigkeits-aspekten der richtige Umgang mit der sehr großen Bürofassade? Zum einen eine hochwertige Natursteinfassade, zum anderen aber, mit türkisfarbenen Fensterprofilen – ein Modetrend der 1990er-Jahre.
Qualitativ war die Fassade aus technischer Sicht in gutem Zustand. Die nach heutigem Maßstab zu geringe Dämmstärke und die ebenfalls bauzeitbedingt mittelmäßigen U-Werte der Fenster rechtfertigten nach Untersuchung aber keinen Austausch der Fassade – weder aus Sicht der Ressourcenschonung noch aus Sicht der Investitionskosten.
Es bestand aber Einigkeit, dass die Farbigkeit der Fassade innen und außen angepasst werden muss. Hier musste eine wirtschaftliche Lösung gefunden werden. Vor Ort wurden an bestehenden Fenstern unterschiedliche Folierungen ausprobiert. Eine örtliche Lackierung hat sich dabei als qualitativ beste und auch wirtschaftlichste Lösung herausgestellt.
Die Büroflächen wurden auf den Rohbau zurückgeführt und vollständig neu ausgebaut. Die so entstandenen offenen Bürostrukturen mit eleganten Glaswänden, neugestalteten Deckenflächen und attraktiven Meeting-Points als attraktive Kommunikationsflächen in den Innenzonen erinnern an keiner Stelle an die sachlichen und lieblosen Zellenbürostrukturen der früheren Banknutzung.
Alle technischen Anlagen wurden ausgetauscht und entsprechen heute dem Standard vergleichbarer Neubauten mit Kühldecken, mechanischer Lüftung und Doppelboden.
Im 7. Obergeschoss wurden ein Konferenzbereich mit Sitzungssaal für Aufsichtsrat und komplexer Medientechnik sowie der Vorstandsbereich integriert.
Vielfältige und intensive Planungsaufgaben, deren Lösung in einer bestehenden Struktur noch komplexer ist als in einem Neubau.
VERANSTALTUNGSSAAL UND AUFENTHALTSBEREICHE
Die DVAG führt eine große Anzahl von internen und externen Veranstaltungen für Kunden und Mitarbeiter durch. Daher bestand der Wunsch, innerhalb des Gebäudes einen großen, variabel nutzbaren Veranstaltungssaal zu schaffen. Es war schnell klar, dass ein solcher stützenfreier Raum in der bestehenden Struktur nicht realisierbar war.
Daher entwickelten wir das Konzept der Überbauung des mittleren Innenhofes in unmittelbarer Verlängerung des neuen Foyers, das damit gleichzeitig als Vorraum des neuen Saales genutzt werden kann. Die Belichtung dieses Saales von oben führt zu einer hohen räumlichen Qualität, der gesamte Bereich hat sich zu einem attraktiven „Marktplatz“, einem Ort der externen und internen Kommunikation entwickelt, der dem Unternehmen DVAG ein bauliches „Gesicht“ gibt.
Zudem bestand der Wunsch neben einem attraktiven Mitarbeiterrestaurant, das den westlich gelegenen Innenhof als Außenbereich nutzt, die hauseigene Eisdiele Aroma zur Wilhelm-Leuschner-Straße hin zu öffnen und damit für Dritte zugänglich zu machen.
