BASIC *
Die Struktur sowie die Fassaden und die bauphysikalischen Eigenschaften sind gut und weiter nutzbar. Die grundlegende Aufteilung und die Erschließung sind ebenfalls am richtigen Platz. Wir widmen uns im Wesentlichen der neuen Aufteilung, der gestalterischen Aufwertung der Flächen, des Zugangs und der Erschließungen sowie der zeitgemäßen Optimierung der technischen Ausstattung und des Brandschutzes.
ESCHERSHEIMER LANDSTRASSE 50-54
| ORT | Eschersheimer Landstraße 50-54, Frankfurt am Main |
| ART | Neugestaltung der Eingangs- und Allgemeinflächen, Um- und Ausbau Büroräume |
| BAUHERR | ELS Grundbesitz GmbH |
| FLÄCHEN | 1.775 qm oi |
| KATEGORIE | Büro und Innenraum |
| BAUJAHR BESTAND | 2002, Architekt: Jo.Franzke |
| REALISIERUNGSZEIT | 2018 – 2019 |
| LEISTUNGSPHASEN | 1 – 8 |
BASIC *
- INNENAUSBAU
- ENERGETISCHE SANIERUNG / TECHNIK
- BRANDSCHUTZ
AUSGANGSSITUATION
Das Projekt Eschersheimer Landstraße 50-54 ist womöglich eine der besten Beispiele für die Nutzung wertvoller vorhandener baulicher Ressourcen, gezielte und wohl überlegte „minimalinvasive" Eingriffe und Maßnahmen nach 20 Jahren Nutzung sowie für eine hohe Wertschöpfung durch diese Maßnahmen.
Das Haus wurde 2002 als Single-Tenant-Objekt für das Handelsblatt als .Maßanzug" mit einem langjährigen Mietvertrag fertiggestellt. Im laufe der letzten 20 Jahre haben sich nicht nur die Ansprüche an unsere Bürowelten, sondern auch die Medienwelt stark und schnell verändert. Der Flächenbedarf des Handelsblatts hat sich deutlich reduziert und Teile der Flächen waren bereits untervermietet bzw. vom Eigentümer weitervermietet worden. Nach Auszug einer Anwaltskanzlei standen rund 50 Prozent der Flächen leer, eine Restrukturierung des Hauses war erforderlich und es stand zum Verkauf.
Das architektonisch anspruchsvolle Gebäude wurde von dem Frankfurter Architekturbüro Jo.Franzke nach den Anforderungen des Mieters mit sehr hochwertiger Ausstattung entwickelt.
Die Struktur des Hauses war gut, durchgehende lichte Raumhöhen von 3 Metern, Kühldecken und Doppelboden – ein Musterbeispiel einer im besten Sinne nachhaltigen Bauweise, die sich an aktuelle Anforderungen anpassen lässt.Die bestehende, ebenfalls qualitätvolle Natursteinfassade ist zeitlos – trotz energetischer Defizite nach heutigen Maßstäben wäre ein Austausch dieser Fassade nach nur 20 Jahren unter dem Aspekt des schonenden Umgangs mit wertvollen baulichen Ressourcen unangemessen gewesen.
Aber... das Haus war nach 20 Jahren nicht nur „abgenutzt“, es war für eine weitere „hochwertige“ Vermietung im anspruchsvollen Frankfurter Markt einfach nicht mehr attraktiv.
AUFGABEN UND UMSETZUNG
Die Büroflächen waren zwar ungewöhnlich geschnitten, aber gut erschlossen. Sowohl teilbar und variabel für offene Bürokonzepte als auch für klassische kleinteilige Raumstrukturen geeignet. Hier ließ sich nahezu alles nach Nutzerwunsch fächeneffizient realisieren. Die Allgemeinflächen aber hatten den spröden, sachlichen Charme der späten 1990er-Jahre. Foyer, Aufzugvorräume, Aufzugskabinen und WC-Anlagen konnten – obwohl hochwertig ausgeführt – nicht mehr glaubhaft als Teil einer Vermarktungsstrategie als neue moderne Office-Welt mit den Neubauten in der Frankfurter Innenstadt konkurrieren. Außerdem wiesen gerade die Erschließungsbereiche qualitative Defizite auf.
Unser gemeinsam mit dem Bauherrn definiertes Ziel sah vor, mit möglichst geringem Aufwand und unter Nutzung der bestehenden hochwertigen Bestandsressourcen, ein neues Image für das Gebäude zu schaffen und es qualitativ vergleichbar mit in der Vermietung konkurrierenden Neubauten zu machen. Die Aufgabe war also bewusst nicht, sich mit anderen Bestandsgebäuden als Konkurrenz zu vergleichen, sondern „nach oben“ zu schauen: Was trennt dieses Haus qualitativ von den vergleichbaren Neubauten am Markt? Welche Benchmarks können wir erreichen und welche nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand? Eine grundsätzlich andere Herangehensweise als bei der Planung eines Neubauprojektes.
GEBÄUDE CHECK-UP
Brandschutz
• Rohbau und Struktur ohne Probleme
Baukonstruktion
• 1,35 m Ausbauraster
• durchgängig lichte Raumhöhe von 3,00 m
Fassade
• Fenster und Verglasung zeitgemäß
Technik
• vollflächiger 15 cm Doppelboden
• Kühldecken in allen Büroflächen
BEHUTSAME ERNEUERUNG
Fassade
• Instandsetzung
Doppelboden
• Doppelboden weitergenutzt
• Bodentanks neu positioniert
Decken
• Tragraster und Kühlregister weitergenutzt
• Austausch Kühldeckenplatten
Innenausbau
• Wiederverwendung vorhandener Glastrennwände
PLANUNG
DAS NEUE FOYER
Das Foyer war spröde und langweilig. Groß, aber ohne jede Aufenthaltsqualität. Ein mächtiger zentraler Empfangstresen verbaute die größte räumliche Qualität des Raums: den Durchblick in den wunderschönen und für ein Bürogebäude in so zentraler Lage ungewöhnlichen großen und begrünten Innenhof.
Die Neugestaltung des Foyers zu hochqualitativen Aufenthaltsflächen und die Öffnung zum Mietergarten als attraktiver, ruhiger, begrünter Außenraum mitten in der Innenstadt zählten zu den zentralen Elementen der Revitalisierung der Eschersheimer Landstraße. Dessen Neugestaltung mit der Gestaltung von qualitativ hochwertigen Aufenthaltsflächen im Foyer und im „Mietergarten“
Die Zugänge zu den Mietbereichen waren das Gegenteil von dem, was man atmosphärisch in einer modernen Officewelt erwartet. Wenn man aus der Aufzugskabine trat und vor den geschlossenen, niedrigen Zugangstüren der Mietbereiche stand, wirkten die Vorbereicht eng und bedrückend dunkel.
Die niedrigen, nur 2,10 m hohen und geschlossenen Mietbereichszugangstüren wurden durch 3,00 m hohe, verglaste Stahlrahmentüren mit eleganten schmalen Rahmen ersetzt.
Allein diese eine Maßnahme, die den Einblick in den Mietbereich öffnete, schuf eine gänzlich neue, lichte und helle Raumatmosphäre. Das veränderte die Qualität der Erschließung völlig.
Die den Aufzügen gegenüberliegende Wand wurde mit einer Glasbekleidung aufgewertet. Die bestehenden Blockzargentüren hingegen beibehalten und lediglich neu lackiert. Dies ermöglichte eine deutliche qualitative Aufwertung dieser „Empfangsbereiche“ des Mieters bei vergleichsweise geringem Aufwand.
Die WC-Anlagen erhielten neue Objekte, neue Waschtische und einen neuen Bodenbelag und konnten mit moderatem Aufwand zeitgemäß ausgestattet werden.
TECHNIK
So wie beim Ausbau erfolgten auch bei der Haustechnik wohlbedachte Eingriffe, um bestehende Systeme zu optimieren. Jede einzelne Anlage wurde auf den Prüfstand gestellt. Die Zählungen der Mieteinheiten mussten auf eine kleinteilige Vermietung angepasst werden. Die Brandmeldeanlage musste komplett erneuert, die Steuerung des Bussystems ausgetauscht werden. Alle Kühldecken wurden überprüft, alle Anlagen gewartet – stets mit den entscheidenden Fragen im Hinterkopf: Was ist die zu erwartende Restlebensdauer der Systeme? Ist ein Austausch unter dem Aspekt der Ressourcenschonung zu vertreten oder ist eine umfängliche Wartung die angemessene Lösung?
In der Neuvermarktung war das revitalisierte Haus ein voller Erfolg. Aktuelle Nachvermietungen bestätigen auch fünf Jahre nach der abgeschlossenen Revitalisierung, dass wir den richtigen Weg gegangen sind.
